平均房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)達(dá) 32.6%，收入同比增長(zhǎng) 67.8%。這是廣州四季酒店在 2023 年所交出的優(yōu)異成績(jī)單。
3 月 7 日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱 “越秀房產(chǎn)基金”，00405.HK）公布的全年業(yè)績(jī)顯示，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇的浪潮中，酒店成為復(fù)蘇勢(shì)頭最為強(qiáng)勁的賽道之一。廣州四季酒店在 2023 年的平均房?jī)r(jià)達(dá)到 2238 元 / 間 / 晚，創(chuàng)下歷史新高。廣州 IFC 雅詩(shī)閣服務(wù)公寓的平均房?jī)r(jià)和全年收入也刷新了開業(yè)以來(lái)的最高紀(jì)錄。
“2024 年，會(huì)議和展覽都增多了?！?越秀房產(chǎn)基金董事長(zhǎng)及行政總裁林德良在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，今年會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化廣州四季酒店的業(yè)務(wù)拓展，爭(zhēng)取全年收入超越 2019 年。
酒店收入大幅上揚(yáng)
2023 年，越秀房產(chǎn)基金錄得收入 20.87 億元，同比增長(zhǎng) 11.4%，除稅后虧損 395.5 萬(wàn)元，同比收窄幅度高達(dá) 99.2%。截至 2023 年底，該公司物業(yè)的整體出租率為 85%，同比下降 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。平均租金約為 197.8 元 / 平方米 / 月，同比也有 0.5 個(gè)百分點(diǎn)的跌幅。
從不同業(yè)態(tài)來(lái)看，酒店及公寓的表現(xiàn)最為突出，均超越了疫情前的水平，總收入達(dá)到 5.36 億元，與 2022 年相比增長(zhǎng)了 52.8%。其中，廣州四季酒店緊緊抓住假期的休閑旅游市場(chǎng)需求，以及大型展會(huì)恢復(fù)舉辦的機(jī)遇，積極開拓境外客源。2023 年平均房?jī)r(jià)為 2238 元 / 間 / 晚，同比增長(zhǎng) 32.6%，全年實(shí)現(xiàn)約 4.17 億元的收入，同比增長(zhǎng) 67.8%。平均入住率為 79.9%，同比增長(zhǎng) 23.5 個(gè)百分點(diǎn)。
廣州 IFC 雅詩(shī)閣服務(wù)公寓在這一期間收入為 1.19 億元，平均房?jī)r(jià) 1117 元 / 間 / 晚，分別同比增長(zhǎng) 16.3%、11.3%，平均入住率 90.2%，同比增長(zhǎng) 3.1 個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)林德良透露，2023 年，廣州 IFC 雅詩(shī)閣服務(wù)公寓短租業(yè)務(wù)的收入占比提升至 20%，毛利率高達(dá) 63%。
專業(yè)市場(chǎng)和零售商場(chǎng)也呈現(xiàn)出不同程度的回暖態(tài)勢(shì)。廣州白馬服裝市場(chǎng)的出租率達(dá)到 95.8%，為近三年來(lái)的峰值，同比增長(zhǎng) 14.6%。平均租金為 449.1 元 / 平方米 / 月，較 2023 年中期的 336.8 元 / 平方米 / 月增長(zhǎng)了 33.3%。
2023 年，越秀房產(chǎn)基金旗下的三個(gè)商場(chǎng)銷售額均實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的同比增長(zhǎng)。廣州 IFC 國(guó)金天地和 VT101 維多利廣場(chǎng)的出租率和租金單價(jià)實(shí)現(xiàn)雙增長(zhǎng)，前者的出租率同比增加了 1.9 個(gè)百分點(diǎn)至 98.2%，租金同比上漲 3.5%，商場(chǎng)銷售額同比提升 21%。VT101 維多利廣場(chǎng)的租金同比增幅更高，達(dá)到了 19.8%，全年銷售額同比增長(zhǎng) 28%。武漢星匯維港的全年銷售額則同比上漲 18%。
寫字樓業(yè)態(tài)仍面臨壓力
從收入占比來(lái)看，寫字樓出租業(yè)務(wù)占據(jù)了越秀房產(chǎn)基金整體收入的半壁江山，達(dá)到 58%。然而，與其他業(yè)態(tài)相比，寫字樓業(yè)態(tài)的復(fù)蘇進(jìn)程較為緩慢，全年收入約為 12.05 億元，同比下降 5.6%。廣州的財(cái)富廣場(chǎng)、國(guó)金中心、越秀金融大廈，上海越秀大廈、武漢越秀財(cái)富中心、杭州維多利中心等項(xiàng)目的出租率同比均有小幅下降。在租金方面，8 個(gè)項(xiàng)目中，有 5 個(gè)項(xiàng)目同比有所下調(diào)。
與廣州、上海等一線城市相比，二線內(nèi)陸城市所面臨的壓力更大，武漢越秀財(cái)富中心的租金同比下滑了 11.7%。
越秀房產(chǎn)基金的管理層表示，寫字樓業(yè)態(tài)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展緊密相關(guān)，其業(yè)績(jī)表現(xiàn)符合 2023 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于溫和修復(fù)階段的特點(diǎn)。隨著未來(lái)經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù)，預(yù)計(jì)寫字樓的業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)。
REITs 產(chǎn)品的盈利能力和投資回報(bào)率在很大程度上受融資成本的影響。2023 年，越秀房產(chǎn)基金遭遇了境外市場(chǎng)利率升高、融資成本居高不下的挑戰(zhàn)。為了平抑利率市場(chǎng)對(duì)基金業(yè)績(jī)的沖擊，該公司利用人民幣進(jìn)入降息通道的契機(jī)，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，發(fā)行了 15 億元上海自貿(mào)區(qū)債券、40 億元綠色貸款以及 10 億元無(wú)抵押貸款，用以置換存量港元貸款。2023 年底，越秀房產(chǎn)基金的人民幣融資占比由年初的 6% 提升至 39%，融資總體年利率為 4.74%，較 2023 年初下降了 9 個(gè)基點(diǎn)。
據(jù)林德良介紹，2024 年，越秀房產(chǎn)基金有近 60 億元的到期債務(wù)，占整體債務(wù)約 29%，目前正在籌備以人民幣債務(wù)進(jìn)行置換。