從央行正式宣布下調(diào)二套首付比例、降低存量房貸利率，到中央政治局表明要促進(jìn)房地產(chǎn)市場 “止跌回穩(wěn)” 以及調(diào)整住房限購政策，再到央行公告降低存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)市場再度迎來諸多利好。
降準(zhǔn)落地，釋放約 1 萬億元長期流動性。
9 月 27 日，中國人民銀行發(fā)布公告稱，中國人民銀行秉持支持性的貨幣政策立場，加大貨幣政策調(diào)控強(qiáng)度，提升貨幣政策調(diào)控精準(zhǔn)性，為中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長和高質(zhì)量發(fā)展?fàn)I造良好的貨幣金融環(huán)境。中國人民銀行決定：自 2024 年 9 月 27 日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率 0.5 個百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行 5% 存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為 6.6%。
降準(zhǔn)屬于央行擴(kuò)張性貨幣政策之一。央行降低法定存款準(zhǔn)備金率，會影響銀行可貸資金數(shù)量，進(jìn)而增大信貸規(guī)模，提高貨幣供應(yīng)量，釋放流動性，刺激經(jīng)濟(jì)增長。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，前期由于銀行凈息差較為狹窄的限制，存量房貸利率下調(diào)受到一定約束，此次央行降準(zhǔn)為此打開了空間。
在 9 月 24 日上午國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，中國人民銀行行長潘功勝表示：“央行降準(zhǔn)相當(dāng)于為銀行直接提供低成本、長期的資金運(yùn)營。中期借貸便利和公開市場操作是央行向商業(yè)銀行提供中短期資金的主要方式，利率的下降也將降低銀行的資金成本?！?/p>
潘功勝表示，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 0.5 個百分點(diǎn)，向金融市場提供長期流動性約 1 萬億元；在今年年內(nèi)還將根據(jù)市場流動性狀況，可能擇機(jī)進(jìn)一步下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 0.25 - 0.5 個百分點(diǎn)。
潘功勝指出：“人民銀行擬指導(dǎo)銀行對存量房貸利率進(jìn)行批量調(diào)整，將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率附近。我們預(yù)計平均下降幅度在 0.5 個百分點(diǎn)左右。之所以說是平均，是因為貸款在不同時期發(fā)放，不同時期、不同地區(qū)、不同銀行發(fā)放的存量房貸利率水平不一樣，我們預(yù)測下降的幅度是一個預(yù)期的平均數(shù)。銀行下調(diào)存量房貸利率，有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出。我們預(yù)計這一政策將惠及 5000 萬戶家庭、1.5 億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概 1500 億元左右。這有助于促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>
引導(dǎo)新發(fā)放及存量房貸利率下行。
同日，央行公告稱，為加大貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度，支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，從 9 月 27 日起，公開市場 7 天期逆回購操作利率由之前的 1.70% 調(diào)整為 1.50%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在市場化的利率調(diào)控機(jī)制下，政策利率的調(diào)整將會帶動各類市場基準(zhǔn)利率的調(diào)整。預(yù)計 10 月 LPR、存款利率等也將隨之下行 0.2 - 0.25 個百分點(diǎn)。
中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024 年以來，央行兩次下調(diào) 5 年期以上 LPR 合計 35BP 至 3.85%，同時取消了全國層面首套、二套房貸利率下限。目前除了北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國其他城市均取消了利率下限，多個城市新發(fā)放的首套住房貸款利率已降至 3.2% 左右，部分城市利率降至 3% 以下。
從房地產(chǎn)市場情況來看，根據(jù) 58 安居客的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2024 年 9 月下半月相較于上半月，全國范圍內(nèi)的新房與二手房市場均呈現(xiàn)出顯著的找房活躍度提升態(tài)勢。具體而言，新房市場的找房熱度攀升了 4.4%，而二手房市場的熱度則更為強(qiáng)勁，上漲了 5.3%。這一數(shù)據(jù)有力地證明了當(dāng)前政策對購房需求的刺激措施成效顯著，有效激發(fā)了市場活力。
58 安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟指出，降準(zhǔn)、降息等金融政策的實施，核心目的在于擴(kuò)大市場貨幣流通量，通過降低房地產(chǎn)企業(yè)及購房者的資金成本，進(jìn)一步增強(qiáng)市場參與者的信心與積極性。此舉不僅促進(jìn)了房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，還激發(fā)了消費(fèi)者的購房意愿，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與回暖奠定了堅實基礎(chǔ)，有助于市場在當(dāng)前環(huán)境下實現(xiàn)筑底回升的良好態(tài)勢。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在降準(zhǔn)降息的組合拳政策下，釋放更多資金流動性并降低融資成本，有望提振市場信心，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。